Летнее оживление «первички» в Петербурге пока не гарантирует сохранения позитива
На фоне сообщений о кризисе на рынке первичного жилья и росте доли нераспроданных новостроек в крупнейших городах страны летние цифры по петербургской агломерации неожиданно дали повод к оптимизму — «первичка» выросла, несмотря на низкий для этого сегмента сезон. Что подтолкнуло рынок вверх и продолжится ли этот тренд осенью, корреспондент «РГ» спросил у экспертов по недвижимости.
По данным базы данных Dataflat.ru, в июле 2026 года розничные продажи квартир и апартаментов по договорам долевого участия и уступкам в Санкт-Петербурге и Ленинградской области оказались выше, чем в июне текущего года: на 11 процентов — по числу реализованных лотов и на девять процентов — по выручке. Причем шесть из каждых десяти сделок совершались с использованием ипотеки, о недоступности которой за последние месяцы не высказался только ленивый. Особенно впечатляющим рост продаж нового жилья оказался в Ленобласти: плюс 22 процента по числу лотов, плюс 20 процентов по выручке, рост доли ипотечных сделок до 68 процентов.
Сравнение год к году также однозначно указывает на оживление. В июле 2026 года розничные продажи квартир и апартаментов в петербургском регионе выросли на 23 процента к июлю 2025 года. Средняя цена реализованного лота за год увеличилась на восемь процентов, выручка продавцов — на 34 процента, а доля ипотеки в сделках на первичном рынке — на 10 пунктов, до 61 процента. Впрочем, и здесь основной вклад в рост внесла Ленинградская область. Но город тоже не остался в минусе.
Управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости» Константин Анохин объясняет летнее оживление на рынке новостроек сразу несколькими факторами. Одним из них является ожидание возможного ужесточения условий семейной ипотеки предстоящей осенью. Это мотивирует провести сделку раньше. Одновременно сошли на нет сохранявшиеся у части покупателей надежды на снижение цен. Но объем ввода жилья и число новых проектов сокращаются, а себестоимость строительства растет. Поэтому причин откладывать покупку становится все меньше.
На рост спроса первыми отреагировали профессионалы, то есть застройщики.
— На востребованных проектах они повышают цены или сокращают скидки. Причем покупатель не всегда увидит прямое подорожание в прайсе: квартира по-прежнему стоит 10 миллионов рублей, но скидки в миллион уже нет. Сокращаются скидки за быстрый выход на сделку, отдельные способы оплаты и другие индивидуальные условия. Рассрочек в предложении тоже стало меньше, — отмечает Константин Анохин.
Тем временем клиенты деньги считать тоже не разучились. Они скрупулезно сравнивают лоты, оценивая полную стоимость квартиры, ежемесячный платеж и многие другие факторы, чтобы выбрать оптимальный вариант. Так что рынок по-прежнему остается «рынком покупателя».
Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич также связывает июльский рывок «первички» прежде всего с накопившимся неудовлетворенным спросом и ситуацией вокруг семейной ипотеки.
— В июне часть покупателей ускорила сделки перед ожидаемыми изменениями программы, а в июле рынок сохранил достаточно высокий темп, — говорит эксперт. — За июль в Петербурге и Ленобласти продали 5, 4 тысячи квартир. При этом средний бюджет покупки нового жилья в Ленобласти составляет 7, 6-7, 8 миллиона рублей против 13, 4 миллиона рублей в Петербурге.
На оживление спроса сильно влияет и сокращение выбора нового жилья. Впервые за десять лет объем предложения в Северной столице опустился ниже двух миллионов квадратных метров, напоминает Алла Шинкевич. Вывод новых объектов в петербургской агломерации за первое полугодие девелоперы сократили на 20 процентов, а в июле запустили всего 124 тысячи квадратных метров, что почти втрое меньше прошлогоднего объема за тот же месяц.
— Покупатели быстрее разбирают ликвидные квартиры и чаще рассматривают область. Средняя площадь проданного лота за месяц сократилась с 40, 3 до 39, 2 «квадрата»: люди стараются уложиться в доступный бюджет и выбирают более компактные квартиры, — объясняет специалист.
А вот рост доли ипотечных сделок специалистов пока не впечатляет: рыночная ипотека остается дорогой, а льготной программой семейные покупатели пользуются с учетом действующих ограничений. По словам Константина Анохина, дополнительный спрос на займы сейчас поддерживают субсидированные программы застройщиков вместе с банками, со ставками около 11-13 процентов на весь срок.
Что будет происходить на первичном рынке петербургского региона наступающей осенью? Константин Анохин в сентябре — октябре ожидает дальнейшего роста активности, особенно если появится конкретика в вопросе ужесточения условий семейной ипотеки. Тогда определенная часть покупателей постарается завершить сделки до конца 2026 года. А с учетом того что четвертый квартал традиционно обеспечивает около 40 процентов годового объема рынка, последние три месяца года могут оказаться самыми активными.
— Для застройщиков такая ситуация означает меньше пространства для торга с их стороны и возможность поднять цены на наиболее востребованные проекты. На спрос осенью продолжат давить дорогая рыночная ипотека и возможные новые правила рассрочек. Если доступных программ рассрочки станет заметно меньше, часть покупателей потеряет привычный способ приобрести квартиру, и это уже напрямую повлияет на структуру сделок на первичном рынке Петербурга, — резюмирует Анохин.
В свою очередь Алла Шинкевич не ждет предстоящей осенью резкого всплеска продаж. Цены продолжат держаться на высоком уровне из-за дефицита предложения и небольшого числа новых стартов.
— Покупатели станут внимательнее сравнивать бюджет, срок сдачи и способы оплаты, поэтому спрос продолжит концентрироваться в проектах, где эти параметры дают наиболее понятную экономику покупки, — отмечает эксперт.
Тем временем
Эксперты убеждены, что без рассрочек, траншевых схем, субсидированных ставок и программ трейд-ин «летний плюс» был бы гораздо более скромным, если бы вообще был. Так программы обмена жилья сегодня предлагает абсолютное большинство девелоперов.
— Для рынка это особенно важно, поскольку примерно 80 процентов покупателей новостроек сначала продают квартиру на вторичном рынке. Поэтому сегодня первичный и вторичный рынки тесно связаны одной цепочкой сделок, — говорит Алла Шинкевич.
